Inadimplência e Acordos
O módulo de Inadimplência reúne, por unidade, tudo o que está em atraso no condomínio e as ferramentas para recuperar esses valores — acordos de parcelamento e notificação extrajudicial.
Onde fica e quem acessa
A Inadimplência tem item próprio na barra lateral (logo abaixo de Financeiro) — não fica mais dentro de Relatórios. A página tem duas abas: Inadimplentes e Acordos.
É uma área de gestão: o síndico opera tudo; Conselho Fiscal e Contador entram em modo leitura (veem devedores e acordos, mas não operam); o condômino comum não acessa — ele acompanha só a própria dívida e os próprios acordos na Minha Área.
Visualizar os inadimplentes está no plano Básico. As ações de recuperação (fechar acordos, emitir notificação extrajudicial e liberar a negociação pelo próprio condômino) são do plano Pro. Nos 30 dias grátis tudo fica liberado.
Aba Inadimplentes
Como a dívida aparece
A aba Inadimplentes lista as unidades devedoras e, dentro de cada uma, os lançamentos vencidos e ainda não pagos. No topo, um card mostra o Total Inadimplente e a quantidade de lançamentos vencidos. É a partir daqui que você notifica um devedor ou fecha um acordo.
O que conta como inadimplência? Um lançamento entra quando é do tipo receita, tem vencimento no passado e não foi pago. Lançamentos com vencimento futuro, mesmo em aberto, ainda estão no prazo e não entram.
Uma unidade que fechou um acordo sai desta lista enquanto o acordo estiver em dia — a dívida não sumiu, está “em acordo”. Se o acordo for descumprido ou cancelado, a dívida volta a aparecer aqui. O acordo em si você acompanha na aba Acordos (veja abaixo).
Notificar devedores (notificação extrajudicial) (Pro)
Ao expandir uma unidade, você vê os débitos individuais e pode emitir uma notificação extrajudicial — um PDF formal de cobrança.
- Individual: expanda a unidade, marque os lançamentos e clique em Notificar. Abre um painel com prazo, observações e canal de envio.
- Em lote: marque várias unidades e use Notificar em lote — uma notificação por unidade, na mesma operação.
Dados pessoais fictícios, apenas ilustrativos.
Canais:
| Canal | O que acontece |
|---|---|
| PDF enviado ao e-mail do condômino responsável | |
| E-mail + Telegram | PDF por e-mail e aviso no Telegram |
| Apenas baixar PDF | PDF gerado para download — nada é enviado ao condômino |
O PDF traz o cabeçalho com logo e dados do condomínio, os dados do notificado, a tabela de débitos (descrição, vencimento, valor, dias em atraso), o prazo para regularização, a cláusula legal e um código de referência para rastreio. Todas as notificações emitidas ficam no Histórico, ao fim da lista, com botão de download.
Responsável pela unidade. Só o condômino designado responsável pela unidade recebe a notificação. O responsável é definido ao expandir a unidade ou em Configurações → Condôminos — sempre um único por unidade.
Fechar um acordo de parcelamento (Pro)
Um acordo transforma uma ou mais dívidas vencidas de uma unidade em um parcelamento, com desconto opcional. Comece pela aba Inadimplentes, na unidade devedora.
Passo a passo:
- Na unidade devedora, clique em Gerar Acordo.
- Selecione as dívidas que entram na negociação.
- Defina o número de parcelas (de 1 a 36) e, se quiser, um desconto.
- Confira o resumo e confirme.
O que o sistema faz ao criar o acordo:
- As dívidas originais não são apagadas nem quitadas — passam para o estado “em acordo” e saem da lista de inadimplência.
- São criadas as parcelas novas (já com o desconto), que passam a ser o que o condômino deve pagar.
- É gerado um PDF do acordo com atestação eletrônica (quem fez o acordo, o vínculo com a unidade e a data).
Um acordo pode ser iniciado por você (síndico) ou pelo próprio condômino, pela negociação self-service — veja “Negociação pelo próprio condômino”.
Aba Acordos — todos os acordos num lugar só
A aba Acordos lista todos os acordos do condomínio, com filtro por status. Cada item mostra a unidade e o responsável, o selo de status, a data, o progresso das parcelas e o valor. É aqui que você acompanha, registra pagamentos, baixa o PDF e cancela acordos.
Por que esta aba existe. Antes, o acordo só aparecia grudado na unidade dentro da lista de inadimplência. Quando o acordo cobria toda a dívida da unidade, ela saía da lista e o acordo “sumia” da sua visão. Agora, todo acordo fica sempre visível e gerenciável aqui — inclusive os que já quitaram a dívida inteira da unidade.
Acompanhar e receber as parcelas
Conforme o condômino paga, você registra o pagamento de cada parcela (expanda o acordo → Marcar como pago). O acordo mostra quantas parcelas já foram pagas e quantas faltam.
Quando a última parcela é paga, o acordo é marcado como Concluído e as dívidas originais são quitadas de vez.
Quando uma parcela atrasa
Um atraso pontual (uma parcela vencida e ainda não paga) não encerra o acordo — ele continua Ativo. É o “está um pouco atrasado, mas o acordo segue de pé”.
Quando o acordo é descumprido (quebra automática)
Se a unidade acumular 2 parcelas vencidas e não pagas, o sistema marca o acordo como Quebrado automaticamente (uma verificação roda todo dia). Nesse momento:
- O condômino perde o desconto e volta a dever o valor original cheio.
- Tudo o que ele já pagou é abatido — nada do que entrou é perdido.
- As parcelas ainda não pagas deixam de existir.
- As dívidas originais voltam a aparecer na inadimplência, com o valor certo.
- Você recebe uma notificação (app + e-mail, com a identidade do condomínio).
Exemplo prático:
Uma unidade devia R$ 1.000. Acordo com 20% de desconto = R$ 800 em 8 parcelas de R$ 100. O condômino pagou 3 parcelas (R$ 300) e parou. Na segunda parcela vencida sem pagamento, o acordo quebra: perde o desconto (volta a dever R$ 1.000), o sistema abate os R$ 300 já pagos, e a unidade reaparece devendo R$ 700. Os R$ 300 continuam registrados nas datas em que foram pagos.
Perder o desconto é intencional. O desconto é o incentivo para o acordo ser cumprido. Descumprido, a base volta a ser a dívida cheia — sempre creditando o que já foi pago.
Cancelar um acordo manualmente
Você pode cancelar um acordo ativo a qualquer momento (expanda o acordo → Cancelar Acordo). O efeito é o mesmo da quebra automática, com o crédito correto: as dívidas originais voltam para a inadimplência e tudo o que já foi pago é abatido, sem duplicar valores.
O que você já recebeu continua registrado. Quebrar ou cancelar um acordo não reescreve meses já fechados — cada pagamento fica lançado na data em que entrou. O que ele ainda deve é sempre: dívida original cheia menos o total já pago.
Os status de um acordo
| Status | O que significa |
|---|---|
| Ativo | Acordo em andamento; parcelas sendo pagas (pode haver atraso pontual). |
| Concluído | Todas as parcelas foram pagas; as dívidas originais foram quitadas. |
| Quebrado | Acumulou 2 parcelas vencidas sem pagamento; a dívida voltou (cheia, menos o pago). |
| Cancelado | Encerrado manualmente pelo síndico; a dívida voltou (cheia, menos o pago). |
Negociação pelo próprio condômino (Pro)
Quando essa opção está ativa, o condômino pode propor e fechar o parcelamento da própria dívida pela Minha Área, sem depender de você iniciar. Ele seleciona os débitos, escolhe o número de parcelas (dentro dos limites que você definiu), vê o preview (dívida + multa + juros = total acordado) e confirma um termo de compromisso. O acordo resultante segue exatamente as mesmas regras acima — inclusive a quebra automática por descumprimento.
Parâmetros do self-service. Você configura multa, juros, máximo de parcelas e valor mínimo por parcela em Configurações → Cobranças & Acordos. Sem configurar, o padrão é 2% de multa, 1% de juros ao mês, até 12 parcelas e mínimo de R$ 50,00 por parcela.