Inadimplência e Acordos
Vídeo sem áudio, com legendas na tela.
O módulo de Inadimplência reúne, por unidade, tudo o que está em atraso no condomínio e as ferramentas para recuperar esses valores — acordos de parcelamento e notificação extrajudicial.
Onde fica e quem acessa
A Inadimplência tem item próprio na barra lateral (logo abaixo de Financeiro) — não fica mais dentro de Relatórios. A página tem duas abas: Inadimplentes e Acordos.
É uma área de gestão: o síndico opera tudo; Conselho Fiscal e Contador entram em modo leitura (veem devedores e acordos, mas não operam); o condômino comum não acessa — ele acompanha só a própria dívida e os próprios acordos na Minha Área.
Visualizar os inadimplentes está no plano Básico. As ações de recuperação (fechar acordos, emitir notificação extrajudicial e liberar a negociação pelo próprio condômino) são do plano Pro. Nos 30 dias grátis (que contam da liberação do condomínio) tudo fica liberado.
Sem a categoria da cota configurada, esta tela não apura nada — e diz isso
A Inadimplência precisa saber qual categoria financeira é a taxa condominial (marcada em Configurações → Categorias → Financeiro, ver Configurações). Faltando essa configuração, a tela avisa que a inadimplência não pôde ser apurada, em vez de mostrar que está tudo em dia — um “zero” ali seria falso, não uma resposta. Marque a categoria em Configurações para a apuração voltar a funcionar; a mesma falta de configuração também bloqueia a emissão de Nada Consta e Certidão de Quitação (ver Minha Área) e aparece como “não apurada” na Prestação de Contas e no Relatório de Gestão.
Aba Inadimplentes
Como a dívida aparece
A aba Inadimplentes lista as unidades devedoras e, dentro de cada uma, os lançamentos vencidos e ainda não pagos. No topo, um card mostra o Total Inadimplente e a quantidade de lançamentos vencidos. É a partir daqui que você notifica um devedor ou fecha um acordo.
O que conta como inadimplência? Um lançamento entra quando é do tipo receita, tem vencimento no passado e não foi pago. Lançamentos com vencimento futuro, mesmo em aberto, ainda estão no prazo e não entram. O que é “passado” é medido pelo calendário do seu condomínio (o fuso horário definido em Configurações), não pelo horário do servidor: um lançamento que vence hoje ainda está no prazo até o fim do dia, em qualquer horário — só passa a contar como inadimplência a partir do dia seguinte.
Lançamentos de uma categoria financeira que você excluiu também deixaram de entrar na conta. Antes eles continuavam somando no total de inadimplência mesmo depois de a categoria sair da lista, o que inflava o valor devido de unidades que já estavam quitadas para efeitos práticos. Se o total do seu condomínio diminuiu sem que ninguém tenha pago, é provável que seja isto.
Uma unidade que fechou um acordo sai desta lista enquanto o acordo estiver em dia — a dívida não sumiu, está “em acordo”. Se o acordo for descumprido ou cancelado, a dívida volta a aparecer aqui. O acordo em si você acompanha na aba Acordos (veja abaixo).
Notificar devedores (notificação extrajudicial) (Pro)
Ao expandir uma unidade, você vê os débitos individuais e pode emitir uma notificação extrajudicial — um PDF formal de cobrança.
- Individual: expanda a unidade, marque os lançamentos e clique em Notificar. Abre um painel com prazo, observações e canal de envio.
- Em lote: marque várias unidades e use Notificar em lote — uma notificação por unidade, na mesma operação.
Dados pessoais fictícios, apenas ilustrativos.
Canais:
| Canal | O que acontece |
|---|---|
| PDF enviado ao e-mail do condômino responsável | |
| E-mail + Telegram | PDF por e-mail e aviso no Telegram |
| Apenas baixar PDF | PDF gerado para download — nada é enviado ao condômino |
O PDF traz o cabeçalho com logo e dados do condomínio, os dados do notificado — com o rótulo CPF ou CNPJ conforme o documento cadastrado para o responsável —, a tabela de débitos (descrição, vencimento, valor, dias em atraso), o prazo para regularização, a cláusula legal e um código de referência para rastreio. Todas as notificações emitidas ficam no Histórico, ao fim da lista, com botão de download.
Quem abre o arquivo da notificação guardado
O PDF fica guardado no aplicativo e só o síndico consegue abri-lo por lá. Outros moradores não alcançam o arquivo, nem com o endereço dele. O condômino notificado recebe o PDF pelo canal escolhido (e-mail, por exemplo), que é uma cópia dele.
Responsável pela unidade. Só o condômino designado responsável pela unidade recebe a notificação. O responsável é definido ao expandir a unidade ou em Configurações → Condôminos — sempre um único por unidade.
Fechar um acordo de parcelamento (Pro)
Um acordo transforma uma ou mais dívidas vencidas de uma unidade em um parcelamento, com desconto opcional. Comece pela aba Inadimplentes, na unidade devedora.
Passo a passo:
- Na unidade devedora, clique em Gerar Acordo.
- Selecione as dívidas que entram na negociação.
- Defina o número de parcelas (de 1 a 36) e, se quiser, um desconto.
- Confira o resumo e confirme.
O que o sistema faz ao criar o acordo:
- As dívidas originais não são apagadas nem quitadas — passam para o estado “em acordo” e saem da lista de inadimplência.
- São criadas as parcelas novas (já com o desconto), que passam a ser o que o condômino deve pagar.
- É gerado um PDF do acordo com atestação eletrônica (quem fez o acordo, o vínculo com a unidade e a data) e o documento do condômino identificado como CPF ou CNPJ, conforme o que está cadastrado.
Um acordo pode ser iniciado por você (síndico) ou pelo próprio condômino, pela negociação self-service — veja “Negociação pelo próprio condômino”.
Aba Acordos — todos os acordos num lugar só
A aba Acordos lista todos os acordos do condomínio, com filtro por status. Cada item mostra a unidade e o responsável, o selo de status, a data, o progresso das parcelas e o valor. É aqui que você acompanha, registra pagamentos, baixa o PDF e cancela acordos.
A aba abre em “Em andamento”. Por padrão você vê só os acordos Ativos e Quebrados — os que ainda pedem alguma ação sua. Os acordos Concluídos e Cancelados ficam atrás do filtro Status (escolha Todos, Concluídos ou Cancelados). Para você não achar que eles sumiram, a tela avisa logo acima da lista: “1 acordo encerrado oculto” (ou “N acordos encerrados ocultos”), com o atalho Ver todos.
Lista vazia com esse aviso não é defeito: quer dizer que todos os acordos do condomínio já foram encerrados.
Por que esta aba existe. Antes, o acordo só aparecia grudado na unidade dentro da lista de inadimplência. Quando o acordo cobria toda a dívida da unidade, ela saía da lista e o acordo “sumia” da sua visão. Agora, todo acordo fica sempre visível e gerenciável aqui — inclusive os que já quitaram a dívida inteira da unidade.
Registrar um acordo que já existia (Pro)
Seu condomínio pode ter começado a usar o V3RCondo com acordos já firmados — no cartório, com advogado, numa reunião de conselho. O botão Registrar acordo existente, ao lado do filtro de status, serve para esses casos: você reconhece o acordo no sistema, em vez de refazê-lo do zero.
Por que isto importa. Refazer o acordo com Gerar Acordo criaria parcelas novas por cima de lançamentos que já existem — o morador passaria a dever em dobro, e o valor combinado com ele ficaria diferente do que aparece na tela. Registrar o acordo existente faz o contrário: as parcelas são os lançamentos que você já tem em aberto, só passam a ser acompanhadas como acordo (com número de parcela, PDF e quebra automática).
O que o registro faz e não faz. Nenhum lançamento é criado, apagado ou muda de valor. Nenhuma cobrança é emitida e nenhum aviso é enviado ao morador — registrar é só reconhecer o que já foi combinado. O acordo aparece na lista com o selo Registrado (anterior ao sistema).
O registro acontece numa gaveta lateral, em 3 passos. Nada é gravado até o último botão.
Passo 1 — Condições do acordo
- Escolha a Unidade.
- Preencha Valor total da dívida, Valor acordado e Desconto (%).
- Indique Quem pediu o acordo (síndico ou condômino) e, se houver, Advogado e OAB.
- Em Parcelas pagas antes de usar o sistema, informe a quantidade e a soma (R$) das parcelas que o morador já cumpriu antes de o condomínio entrar no V3RCondo.
- Use Observações para guardar o que for útil depois (onde foi firmado, em que data, quem testemunhou).
- Clique em Escolher parcelas.
O “Valor acordado” é o valor do acordo inteiro — não o total da dívida da unidade.
A unidade pode ter outros lançamentos em aberto que não fazem parte do acordo (a taxa do mês corrente, por exemplo). Se você digitar ali o total em aberto da unidade, o acordo passa a mostrar um valor que ninguém combinou. Digite só o que foi acertado no acordo — somando as parcelas que já foram pagas antes do sistema e as que ainda estão em aberto.
Parcelas cumpridas antes do sistema não viram lançamento. Elas ficam guardadas só como informação do acordo (quantidade e soma). Não entram em nenhum total do Financeiro, não aumentam receita e não mexem na inadimplência — o dinheiro entrou numa época em que o condomínio ainda não usava o V3RCondo. A numeração das parcelas do sistema começa depois delas: se duas foram pagas antes, a primeira parcela do sistema é a 3.
Passo 2 — Escolha das parcelas
A gaveta lista os lançamentos em aberto da unidade. Marque aqueles que são as parcelas deste acordo. Para cada um marcado você pode:
- Corrigir o vencimento da parcela. Data no passado é aceita — acordos antigos costumam ter parcelas que já venceram. O vencimento só muda para o acordo; se o acordo for cancelado, o lançamento volta à data que tinha.
- Marcar Já foi paga, informando a data. Use só quando o pagamento aconteceu depois de o condomínio começar a usar o sistema e ainda não foi lançado como pago: a baixa lança a receita no mês da data informada.
Lançamentos que não podem ser parcela aparecem desabilitados, com o motivo escrito embaixo: já pagos, já parte de outro acordo, excluídos, de outra unidade ou que não são receita.
No fim da lista há a seção recolhida Vincular dívidas originais (opcional). Use-a só se a dívida que deu origem ao acordo ainda estiver cadastrada como lançamento em aberto. Ao vincular, essa dívida sai da inadimplência e volta a aparecer se o acordo quebrar — igual ao acordo criado pelo sistema. Se você não vincula nada, o total em aberto da unidade não muda.
Passo 3 — Revisão
A última tela mostra tudo o que será adotado, na ordem das parcelas, e o total em aberto da unidade antes e depois. É a sua conferência final: só quando você clica em Registrar acordo algo é gravado.
Confira o “antes e depois”: sem dívida original vinculada, os dois números têm de ser iguais.
Registrar um acordo não quita nada — só reconhece parcelas que já estavam em aberto. Se os totais diferirem sem você ter vinculado dívida original nem marcado parcela como paga, algo foi escolhido errado: volte e confira as parcelas e o valor acordado antes de gravar.
Exemplo concreto. Em fevereiro, a unidade 403 do Residencial TESTE firmou em cartório um acordo de R$ 2.500,00, em 5 parcelas de R$ 500,00, sem desconto. Duas parcelas (R$ 1.000,00) foram pagas antes de o condomínio usar o sistema. O síndico informa Valor total da dívida R$ 2.500,00, Valor acordado R$ 2.500,00, 2 parcelas pagas antes do sistema somando R$ 1.000,00, e marca no passo 2 as três taxas ainda em aberto (março, abril e maio). A revisão mostra as parcelas 3, 4 e 5 e o total da unidade em R$ 4.114,00 antes e depois — as outras taxas em aberto da unidade (junho a outubro) continuam como inadimplência normal.
No celular, a gaveta ocupa a tela inteira e os passos são os mesmos:
Quando dá errado
| O que você vê | O que significa e o que fazer |
|---|---|
| Lançamento desabilitado com “já faz parte de outro acordo” | O lançamento já é parcela ou dívida original de outro acordo. Cancele o outro acordo primeiro, se foi um engano. |
| “O pagamento em dd/mm/aaaa cai no período …, que já tem prestação de contas publicada” | Você marcou uma parcela como paga numa data cujo mês já foi prestado e publicado. Escolha outra data ou registre essa parcela como paga antes do sistema (passo 1). Ver o aviso abaixo. |
| O botão Registrar acordo não habilita | Falta algo: nenhuma parcela marcada, data de pagamento em branco, ou — se há parcela marcada como paga — a conta que recebeu os pagamentos não foi escolhida. |
| Mensagem de erro seguida de “Nada foi gravado” | O servidor recusou o registro. Como tudo é gravado de uma vez, nada ficou pela metade: corrija e tente de novo. |
| O botão aparece desabilitado com “Disponível no plano Pro” | Registrar acordo é recurso do plano Pro (nos 30 dias grátis, contados da liberação do condomínio, fica liberado). |
Baixa de parcela em mês com prestação de contas já publicada é recusada.
Vale para qualquer acordo, registrado ou criado pelo sistema: Marcar como pago com data num mês cuja prestação de contas já foi publicada não é aceito, porque a baixa mudaria um mês que os condôminos já leram. Para dar baixa, despublique a prestação daquele mês, faça a baixa e gere e publique de novo.
Acompanhar e receber as parcelas
Conforme o condômino paga, você registra o pagamento de cada parcela (expanda o acordo → Marcar como pago). O acordo mostra quantas parcelas já foram pagas e quantas faltam.
Quando a última parcela é paga, o acordo é marcado como Concluído e as dívidas originais são quitadas de vez.
Quando uma parcela atrasa
Um atraso pontual (uma parcela vencida e ainda não paga) não encerra o acordo — ele continua Ativo. É o “está um pouco atrasado, mas o acordo segue de pé”.
Quando o acordo é descumprido (quebra automática)
Se a unidade acumular 2 parcelas vencidas e não pagas, o sistema marca o acordo como Quebrado automaticamente (uma verificação roda todo dia). Nesse momento:
- O condômino perde o desconto e volta a dever o valor original cheio.
- Tudo o que ele já pagou é abatido — nada do que entrou é perdido.
- As parcelas ainda não pagas deixam de existir.
- As dívidas originais voltam a aparecer na inadimplência, com o valor certo — quando o acordo as tem vinculadas. Sem dívida original vinculada, nada é removido e as parcelas vencidas seguem em aberto (veja o que o aviso diz).
- Você recebe uma notificação (app + e-mail, com a identidade do condomínio).
Exemplo prático:
Uma unidade devia R$ 1.000. Acordo com 20% de desconto = R$ 800 em 8 parcelas de R$ 100. O condômino pagou 3 parcelas (R$ 300) e parou. Na segunda parcela vencida sem pagamento, o acordo quebra: perde o desconto (volta a dever R$ 1.000), o sistema abate os R$ 300 já pagos, e a unidade reaparece devendo R$ 700. Os R$ 300 continuam registrados nas datas em que foram pagos.
Perder o desconto é intencional. O desconto é o incentivo para o acordo ser cumprido. Descumprido, a base volta a ser a dívida cheia — sempre creditando o que já foi pago.
O que o aviso de acordo quebrado diz — e por que depende do acordo
“Acordo quebrado” é o mesmo evento para todo acordo, mas o que acontece com a dívida depende de uma coisa só: o acordo tem dívidas originais vinculadas, ou não? O aviso que chega por e-mail e Telegram descreve o caso certo, e vale entender a diferença para não estranhar o texto.
| O acordo tinha… | O que a quebra faz | O que o aviso diz |
|---|---|---|
| Dívidas originais vinculadas — acordo criado pelo sistema com Gerar Acordo, ou acordo registrado em que você vinculou as dívidas | As dívidas originais voltam à inadimplência com o valor cheio, o que já foi pago é abatido e as parcelas ainda não pagas são removidas | Que a dívida original voltou com o valor cheio, já descontado o que foi recebido, e que as parcelas não pagas deixaram de existir |
| Nenhuma dívida original vinculada — o caso típico do acordo Registrado (anterior ao sistema) em que você não usou Vincular dívidas originais | Nada é removido nem recalculado. As parcelas vencidas continuam em aberto, como lançamentos normais, e elas são a dívida | Que as parcelas vencidas seguem em aberto e que nada foi removido nem recalculado, e traz o saldo vencido em aberto da unidade |
Por que isto importa. Quem lê “acordo quebrado” costuma esperar que a dívida original “volte” e as parcelas “sumam”. Isso só acontece quando existe dívida original cadastrada para voltar. Num acordo registrado sem vínculo não há dívida antiga no sistema — o que existe são as próprias parcelas, e elas já estavam em aberto. Procurar a dívida original reaparecendo na lista, nesse caso, é procurar o que nunca foi cadastrado.
A escolha vem das dívidas vinculadas, não da origem do acordo
Um acordo registrado como anterior ao sistema pode ter dívidas originais vinculadas (você as vincula no registro). Nesse caso a quebra se comporta como a de um acordo criado pelo sistema. O que decide o texto do aviso é só se existe vínculo.
Exemplo concreto. A unidade 403 do Residencial TESTE tem um acordo registrado de 5 parcelas de R$ 500,00, sem dívida original vinculada. As parcelas 3 e 4 vencem e não são pagas: o acordo quebra. Você recebe o aviso dizendo que as parcelas vencidas continuam em aberto e que o saldo vencido da unidade é de R$ 1.000,00. Na aba Inadimplentes a unidade aparece devendo esse valor — são as duas parcelas, não uma dívida “ressuscitada”.
O saldo do aviso é o mesmo da tela de Inadimplência, apurado na hora do envio. Se divergir do que você vê depois, houve pagamento ou lançamento novo no intervalo.
Quando dá errado. Se o sistema não conseguir apurar o saldo no momento do envio, o aviso não inventa um número: diz que não foi possível apurar agora e manda você conferir na tela de Inadimplência. Se nem o vínculo das dívidas originais puder ser lido, o aviso se limita a pedir que você confira o acordo e a situação da unidade lá. Nos dois casos, a verdade está na aba Inadimplentes.
Cancelar um acordo manualmente
Você pode cancelar um acordo ativo a qualquer momento (expanda o acordo → Cancelar Acordo). O efeito é o mesmo da quebra automática, com o crédito correto: as dívidas originais voltam para a inadimplência e tudo o que já foi pago é abatido, sem duplicar valores.
O que você já recebeu continua registrado. Quebrar ou cancelar um acordo não reescreve meses já fechados — cada pagamento fica lançado na data em que entrou. O que ele ainda deve é sempre: dívida original cheia menos o total já pago.
Acordo registrado (anterior ao sistema). Ao cancelar, cada parcela volta ao vencimento que tinha antes do registro e continua em aberto como lançamento normal; nada é apagado. Se alguma parcela já foi baixada, o sistema não cancela em silêncio: pede que você decida o que fazer com ela antes de continuar.
Um acordo cancelado continua na lista, com a tarja “Cancelado em dd/mm/aaaa — sem efeito” e o valor riscado. O PDF de um acordo cancelado também sai com uma tarja avisando que ele não tem efeito — assim ninguém usa por engano um documento que já não vale.
Excluir um acordo cancelado
Um acordo cancelado que não serve mais (registrado por engano, por exemplo) pode ser excluído: clique na lixeira à direita do acordo e confirme. Ele sai da lista, mas fica guardado no histórico; nenhum lançamento, valor ou vencimento muda.
Só dá para excluir acordo cancelado que não tem nenhuma parcela paga. Se houver parcela paga, a lixeira fica desabilitada e o motivo aparece ao passar o mouse: a parcela paga é a prova do pagamento, e o acordo precisa continuar guardado. Acordo ativo, quebrado ou concluído também não se exclui — para o ativo, use Cancelar Acordo.
Corrigir os dados de um acordo (lápis)
Digitou o nome do advogado errado ou esqueceu a OAB? Não precisa cancelar o acordo: o lápis ao lado do valor abre Editar dados do acordo e corrige só os dados descritivos.
| Situação do acordo | O que você pode corrigir |
|---|---|
| Ativo ou Quebrado | Todos os dados descritivos: dívida total, valor acordado, desconto, quem pediu, advogado, OAB e observações — e, no acordo registrado, a quantidade e a soma das parcelas pagas antes do sistema |
| Concluído ou Cancelado | Só advogado, OAB, observações e quem pediu |
Parcelas, vencimentos, baixas e dívidas vinculadas nunca se editam ali. Para mudar uma delas é preciso cancelar o acordo e registrar de novo.
Os status de um acordo
| Status | O que significa |
|---|---|
| Ativo | Acordo em andamento; parcelas sendo pagas (pode haver atraso pontual). |
| Concluído | Todas as parcelas foram pagas; as dívidas originais foram quitadas. |
| Quebrado | Acumulou 2 parcelas vencidas sem pagamento; a dívida voltou (cheia, menos o pago). |
| Cancelado | Encerrado manualmente pelo síndico; a dívida voltou (cheia, menos o pago). |
Negociação pelo próprio condômino (Pro)
Quando essa opção está ativa, o condômino pode propor e fechar o parcelamento da própria dívida pela Minha Área, sem depender de você iniciar. Ele seleciona os débitos, escolhe o número de parcelas (dentro dos limites que você definiu), vê o preview (dívida + multa + juros = total acordado) e confirma um termo de compromisso. O acordo resultante segue exatamente as mesmas regras acima — inclusive a quebra automática por descumprimento.
Parâmetros do self-service. Você configura multa, juros, máximo de parcelas e valor mínimo por parcela em Configurações → Cobranças & Acordos. Sem configurar, o padrão é 2% de multa, 1% de juros ao mês, até 12 parcelas e mínimo de R$ 50,00 por parcela.